학습

종합부동산세 정리

TayCleed 2021. 11. 17. 01:47

아파트 커뮤니티 게시판에 우리 아파트가 종합부동산세 과세 대상 아파트인지 묻는 질문글이 올라왔다.

문득, '종합부동산세' (줄여서 '종부세')를 많이는 들어봤지만, 정확한 과세 기준 등은 모르고 있다는 게 떠올랐다.

 

그래서 한번 정리해본다.

 

이미지: 위키미디아

 

종합부동산세는 역시나 우리의 국세청에서 잘 안내해주고 있다.

국세청의 종합부동산세 안내

 

크게 주택, 종합합산토지, 별도합산 토지로 나누어 계산하여 과세하는데, 나는 토지 쪽은 언감생심(焉敢生心)인 것 같아서 일단 제쳐두고 '주택'의 경우만 정리해보련다.

 

1. 누가 내나?

공시가격 11억 초과하는 1 주택을 소유하고 있거나,

2 주택 이상 소유하고 있는데 각 소유 주택의 공시가격 합이 6억 원을 초과하는 사람

('공시가격'은 주택시장의 매매 가격이 아니라 따로 발표되는 가격이고 일반적으로 시장 매매가보다 훨씬 낮다. 한국부동산원이 운영하는 사이트에서 확인할 수 있다. 리브부동산에서도 각 아파트의 '공시가격 보기' 메뉴를 통해 확인할 수 있다. )

 

2. 언제 내나?

매년 12월 1일 ~ 12월 15일

(다만, 납부기한이 토요일, 공휴일이면 그다음 첫 번째 평일까지)

 

3. 어떻게 내나?

국세청에서 세액 계산하여 납세고지서를 발부해줌. (신고납부도 가능)

일시납부 원칙이지만, 분할납부도 가능

* 분납: 납부할 세액이 250만원 초과할 경우에 납부할 세액 일부를 납부기한 경과 후 6개월 안에 납부

  • 250만 원 초과 500만 원 이하: 250만 원 초과 금액을 분납
  • 500만 원 초과: 납부할 세액의 50% 이하 금액을 분납
  • 농어촌특별세는 종합부동산세의 분납비율에 따라 분납
    • 농어촌특별세: 납부할 종합부동산세액의 20%

 

4. 알아서 고지는 해준다지만, 얼마나 내나?

국세청의 종합부동산세 세율 페이지

이 부분이 이제, 계산이 들어가니까 헷갈리기 시작하는 복잡한 부분인데. 위에 이야기했던 1 주택 11억 원, 다주택 6억 원이 공제금액이고, 이를 초과하는 부분이 대략 '과세표준'이라고 보면 된다.

(정확히는 초과분에 공정시장가액비율을 곱해야 하는데, 이게 95%이거나 100%라서 일단 패스)

 

이 과세표준 금액이 얼마냐에 따라 적용되는 세율이 있고, 세율을 곱해 나온 금액에 누진공제 금액을 빼주면 종합부동산세액이 된다.

여기서... 이 주택에 대해서 부과되었던 재산세만큼을 뺀다.

(재산세로 잡혔던 걸 이중과세하지 않기 위해 취소해주는 것으로 보임)

 

그러면 '산출세액'이 되고, 여기서 1세대1주택의 경우에 한해서 보유기간과 보유자 연령에 따른 세액공제가 들어가고, 작년보다 급격하게 세금이 늘어나는 것을 막기 위한 '세부담상한초과세액' 공제가 또 들어간다.

이제 결과가 납부할 세액이다. 이 금액을 위 3번의 내용처럼 분납할 수 있다.

 

예를 들어,

공시가격 15억 원짜리 1 주택 가진 세대의 경우로 계산해보면,
· 1 주택 11억 원을 초과하는 4억 원을 과세표준으로 잡고,
· 1 주택 4억 원은 '6억원 이하' 0.8% 세율과 누진공제 60만 원이 적용되므로
  4억원 x 0.8% - 60만원 = 260만 원이 종합부동산세액이 된다.

· 여기서 재산세액을 공제하여 산출세액을 계산하는데, 위 주택에 대해 재산세가 얼마나 잡혔을지 모르겠으므로 일단 넘어간다.

  (어차피 먼저 재산세 명목으로 낸 금액만큼 빼주는 용도이므로 이 주택에 대해 '세금'으로 내는 금액은 동일할 것)


· 보유한 지 6년 되었고, 소유자가 61세라면, 보유 5년 20%와 연령 60세 20% 세액공제를 적용하여
  260만 원 * (100% - 20% - 20%) = 156만 원 이 된다.

· 여기서 위의 '세부담상한초과세액'만큼 또 빼줘야 하는데. 작년의 주택 공시가격이 13억 원이었다고 가정하고 같은 방식으로 계산하면 72만 원이다. 72만원 기준으로 '세부담상한초과세액'을 계산해보면, 세부담상한율 150%로 해서 108만 원을 초과하는 금액 48만 원은 공제한다. 

· 그러면 108만 원이 납부할 세액이 된다.

 

위에서 보듯이 보유기간과 연령에 따른 세액공제가 매우 크다. 중복 적용으로 최대 80%까지 공제된다. 이게 없었으면 108만 원이 아니라 180만 원이 납부할 세액이 된다.

 

간단하게 한다고 했는데, '이게 이러면', '저게 저러면' 하는 조건이 많이 들어가고, 조건에 따라 세율, 공제 등이 달라지기에 복잡해지는 것 같다.

국세청의 종합부동산세 세액계산 흐름도를 보고 각자 자신의 경우를 계산해보는 것이 이해하는 데에 좋겠다.

 

5. 그 외

잘못 계산하여 적게 신고해서 내는 '과소신고가산세'와, 늦게 냈을 때 내는 '납부지연가산세'가 있다.

그리고 합산 배제시켰던 임대주택 등이 조건을 못 맞춰서 추징될 경우 내는 '이자상당가산액'이 있다.

 

6. 마무리

공시가격이 15억이면 실제 매매가가 적어도 20억은 훌쩍 넘을 텐데... 종합부동산세 내보고 싶다.